Les pièges de l’investissement locatif

Investir dans la pierre a longtemps été considéré comme une valeur sûre. Mais il convient de prendre en compte un certain nombre de facteurs pour que votre investissement locatif ne tourne pas au cauchemar.

Comme pour tout investissement sur le long terme, devenir propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers à des fins locatives comporte des risques qu’il est possible de mesurer.

Bien cerner l’offre et la demande selon le quartier

Le pire qui puisse vous arriver, c’est de ne pas trouver de locataire. Un logement vide coûte cher : même s’il n’est pas loué, vous devez assumer les impôts fonciers et la taxe d’habitation. Aussi, pour éviter les mauvaises surprises, il convient de bien se renseigner sur le quartier dans lequel on souhaite investir. En étudiant les différentes infrastructures (école, université, médecins, hôpitaux) et les commerces (boulangerie, épicerie, pharmacie…), vous pourrez avoir une idée de la demande locative. Dans les grandes villes, faites attention à la proximité des transports et aux facilités de stationnement. Même pour des petites surfaces, un logement mal situé a toutes les chances de ne pas trouver preneur.
Pensez aussi à l’avenir en vous rendant à la mairie afin d’étudier le plan d’urbanisation des sols : ainsi vous saurez si d’autres constructions, comme des immeubles neufs, sont prévues dans le quartier.

Ne pas entretenir son logement : un mauvais calcul

Beaucoup de propriétaires pensent à tort réaliser des économies en rechignant à réaliser certains travaux dans les logements, la plupart étant des rafraîchissements dus à une usure normale des lieux. C’est un piège à éviter, car un logement en mauvais état aura du mal à retrouver preneur rapidement après le départ du dernier locataire.
Lors de votre achat, renseignez-vous également sur les travaux prévus par la copropriété. Il s’agit en général de réfections des parties communes, des façades ou du toit. Ces dépenses sont évidemment à prendre en compte pour jauger au mieux les bénéfices que vous pourrez tirer de votre investissement.

Se protéger face aux impayés

Même si ces derniers sont moins fréquents qu’on ne le pense, les impayés peuvent mettre le propriétaire dans une situation très délicate, surtout si le logement est acheté à crédit et que ce dernier doit honorer ses traites. Sachez que la procédure pour expulser un locataire mauvais payeur est longue et périlleuse; il convient donc de vous assurer de ses références en amont. Pour les petites surfaces (studios ou T2), il est conseillé d’exiger une caution des parents ou d’un tiers. En cas d’impayés, ce sont ces derniers qui devront honorer le paiement du loyer.

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